土地变股权 农民当股东
并组建农民土地股份合作社
作为安徽省唯一的统筹城乡土地使用制度综合改革试点县，宁国按照城乡生产要素平等交换和公共资源均衡置换的理念，不仅成立了省内首个城乡统一的土地产权交易市场，还通过“产权折现抵资入股”“产权入股股份合作”等运作模式，组建了农民土地股份合作社，创新打造“土地变股权、农民当股东”的试点模式。目前，宁国正筹备成立农村投资发展公司，集中解决涉农项目融资难问题。
在党的十八届三中全会公告中，提出“建立城乡统一的建设用地市场”，立足点就是加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。
在宁国，城乡统一的土地交易市场——宁国市城乡土地交易中心已运行1年多，土地承包经营权、集体建设用地使用权和国有建设用地使用权的交易，都在统一市场平台中进行，统一发布交易信息，统一交易规则。农户按照自愿原则，可以集体建设用地使用权、农村土地承包经营权、林地和宅基地使用权入股，成立土地股份合作社，在交易中心实现土地依法有序流转。截至目前，宁国分别采取“产权折现抵资入股”“产权入股股份合作”等运作模式，组建了二三十家农民土地股份合作社，规范流转土地3000亩以上。
通过集中交易，宁国为盘活集体土地开辟了通道，增强了农村发展内生动力。例如，宁国畈村营盘土地股份合作社与太阳禽业公司达成合作开发协议，将合作社经营管理的集体土地根据不同的用途，分别采取租赁土地、集体建设用地使用权出让、土地使用权入股等方式提供给对方用于生态农业休闲旅游开发。据了解，目前该项目即将开工。
此外，宁国正筹建农村投资发展公司，为涉农项目搭建权威融资平台，探索解决涉农项目融资难题。(洪曙光郜征)
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省国土厅回应农村土地流转试点：集体土地建商品房尚不明确
安徽省国土厅宣传处人士昨天表示，我省(农村综合改革示范试点地区)农村集体土地流转后是否可用于建设商品房，目前尚不明确，相关政策尚在研究。
安徽省人民政府网站
这一文件受到多家媒体高度关注和详细报道，引来市场普遍关注。业内人士普遍理解，安徽此次农村土地改革的相关试点方案率先出炉，让其再度站在了土改的舞台中央。
上述安徽省国土厅人士强调，该《意见》仅为纲领性文件，相关执行层面的文件，将很快出台。
相关信息：
安徽省试点农地流转 拟建城乡土地交易市场
前天公布的十八届三中全会公报刚提出“建立城乡统一的建设用地，完善城镇化健康发展体制，赋予农民更多财产权利”；昨天(
安徽省政府下发了《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)，决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作。今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设，未来还将建设统一的城乡土地交易市场。
中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田在接受《每日经济新闻》记者时表示，全国农村有两亿亩的建设用地，这些土地是片沉睡的资产，农村建设用地全面流转后，将极大地释放土地市场，并打破房价居高不下的局面。
无独有偶，近日，基于对未来政策的强烈预期，厦门的一处宅基地溢价44%成功拍出。
安徽20个区县试点
《指导意见》提到，包括涡阳县、颍泉区、临泉县、烈山区在内的安徽20个县区开展农村综合改革示范试点工作，将重点围绕市场主体培育、土地市场建设、集体三资管理、公共基础设施建管、信息和金融服务等6个方面开展改革试点。力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，农业生产的集约化、专业化、社会化程度明显提高。
值得注意的是，在此次农村综合改革的一个重点，安徽省将建立多元统一的农村土地市场。今后的集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。
建立宅基地退出补偿激励机制，是此次《指导意见》的亮点之一。根据规定，安徽省将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制；与此同时，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度，探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。
在依法征收农民集体所有土地时，将提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。
安徽省国土部门工作人员对《每日经济新闻》记者表示，此举的目的是为了让农民可以自由的买卖土地使用权，让农民的土地更加灵活，也将为农村的发展带来更多的资本。
为此，安徽省下一步还将依托国有建设用地交易市场，建立统一的城乡土地交易市场，为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。推进城乡统一的土地交易市场门户网站和交易平台建设，逐步实现申请、竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等全流程在线交易。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权等逐步纳入城乡统一的土地交易市场。
两亿亩集体建设地待激活
据公开资料，目前农村集体建设用地有两亿亩，随着农村空心化，一些集体建设用地一直闲置着。
郑风田介绍，因为制度安排，农村集体建设用地要素被固定了，这些建设用地不能流动，致使全国两亿多亩宅基地都是沉睡的资产，安徽此举是为了打破坚冰，让农民在土地中获得收益。“目前我们国家的农村建设用地，只是局限于本村流转，范围太小，而随着经济的发展，农民在不同地区打工，有些农村较富，有工业，而这些打工的农民需要安居，他们又没有能力去买高价房。”
目前，在现有的土地招拍挂制度中，城市郊边的农村土地是由地方政府以低价征收，再进行招拍挂，地价往往翻数十倍，这也是全国房价居高不下的重要原因。而未经过此套程序的小产权房，价格比同地段的楼房低一半甚至更多。一旦小产权房转正，其巨量供应合法进入市场，将对房价调控产生巨大效果。这次三中全会明确了要建设城乡统一的土地市场。对此，有关专家表示，农村集体土地入市有望放开，小产权房转正并不遥远。
郑风田说，现在农村两亿亩的建设用地没有给农民带来任何收益，三中全会提出农民的财产权，农民最大的财产就是土地，因此未来政策将做到同地同价。“农民在宅基地建房子然后低价买卖，这样钱不会被开发商赚走，而且能够降低房价。”
在他看来，安徽这个试点可以打破农村建设用地的坚冰，对于全国而言具有很大的意义。建设用地不仅是农民住宅小区的建设，还能用于工业、商业、旅游等，这意味着建设用地的流转范围进一步放大，未来不排除城市居民到农村买房的可能。
另外，除了农村建设用地，农业用地市场将通过合作社、规模经营的方式激活。在此意见出台前，安徽省宿州市埇桥区迎来了一个新鲜事物——土地流转信托，将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。
“安徽宿州市下面的县区就有村民将土地流转成为信托，说白一点就是将农村土地使用权作为信托产品，委托信托公司进行经营管理，这样就可以定期获得信托收益，增加了农民收入的同时，也让农民摆脱了土地的束缚，寻求其他工作，进一步增加收入。”地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。
张建初说，打个比方，农民把土地承包给企业进行经营，这样不但可以保证收入，还可以有时间去寻找工作增加收入，不再是单一靠种植土地的收入，“让农村的土地进入市场化，也让资本进入到农民，为农村农民进城和下一步创业提供一些资金保障的同时，也推进了城镇化的进程。”
厦门宅基地溢价拍卖
十八届三中全会释放出了强烈的土地改革信号，而农村宅基地禁止买卖的政策，近期亦出现松动迹象。在三中全会闭幕前一天，厦门一宅基地以溢价44%成功拍卖。该宅基地位于集美灌口，建筑面积为1200多平方米，起拍价仅470.78万元，最终成交价为680万元。每平方米约5670元的成交价格，约为周边新房价格的一半。虽然根据保密协议，拍卖行未能透露最终竞买人身份，但其向《每日经济新闻》记者透露，参与竞买的人不仅有本村村民，还有不少外地人。
根据公告显示，
虽然此次拍卖为公开拍卖，但拍卖行特别作出风险提示，因土地使用类型为集体土地使用权，根据法律相关规定，房屋所在地的农村集体经济组织成员方可办理产权过户手续。记者获悉，标的物原本属于该村一村民个人使用，后因为欠下了民间借贷，后由法院委托拍卖行进行拍卖。
承拍行福建省嘉泉拍卖有限公司总经理陈世芳表示，此前他们从未承接过宅基地拍卖，此为首次。该拍卖公告甫出，即引发各方“垂涎”。十多位竞买人经过半个小时的激烈争夺最终落槌在680万元，溢价达到44%，超过了市场预期。“如果这次拍卖再推迟几天，等到三中全会闭幕，或许会溢价更高。”（中国经济网）
安徽：“农民可以买卖宅基地”是媒体误读
前日，安徽省政府在官网发布指导意见，决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作，有媒体将此解读为“农民可以买卖宅基地”，对此，昨晚安徽省国土厅有关人士对记者表示，这是对文件的误读，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。
引导土地向新型农业经营主体流转
意见指出，安徽将大力培育发展新型农业经营主体，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干，其他组织形式为补充的新型农业经营体系，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，明显提高农业生产的集约化、专业化程度。
为了鼓励农业经营主体的发展，安徽将在政策上给予扶持。意见提出，建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转，对土地流转面积大、期限较长的项目各地可结合实际给予奖励，优先安排农业综合开发、农田基本建设、土地整治等项目。
2015年实现农村土地确权登记
该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。
意见指出，首先，安徽省将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。
意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。
另外，建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。
-案例
数千亩地流转农民有喜有忧
最近，安徽省宿州市埇桥区迎来了一个新鲜事物——土地流转信托，将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。
据央广报道，埇桥区朱庙村村民沈加亮如今就把家里的十五亩地流转给了一家现代农业投资公司。沈加亮说，承包费是一千斤小麦。一亩地一年的收入，达到一千多，我在农闲的时间，还可以出去打工，也能得到一部分收入。
而埇桥区永历乡
“我想种地，不愿意给他。”他说，自己和老伴都60多岁，出去打工没有人要，只能依靠家里的十几亩地收入。如果他自己种这十几亩地，种棉花、花生等经济作物，一年收入3万多元，而交给村里流转，一年只有一万多元的收入。
而对于宅基地也将会有流转的办法，
对此，永历乡一陈姓负责人说，乡里打算流转集中出来2000亩地，交给农村企业搞大棚和育林。
陈某说，按照乡里的流转补偿价格也很合适，每年每亩补偿1000斤小麦，今年小麦收购价是1块2毛6，一年能挣1000多块钱。这跟农民种地的纯收入差不多。同时土地流转出来，农民还可以在流转的土地上打工，也可以出去打工。
对于农民不太情愿流转的现实陈某也承认。他说，农民不是很拥护，主要是宣传力度不够，农民也没有算清账。现在的困难就是，人们认识程度不一样，有的工作好做一点，有的工作难做一点，需要做大量工作。
-回应
安徽国土厅：媒体误读文件
有土地方面的专家表示，集体建设用地使用权流转并没有得到合法的确立。国家土地管理法对农村宅基地、农村建设用地有明确的限制。
《土地管理法》第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
因此，除了乡(镇)村公共设施和公益事业建设外，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但除企业破产、兼并外，土地使用权不得出让、转让或出租。
昨日，有媒体对于该意见进行报道，称之为安徽20个县区的农民可“买卖”宅基地。
对此，安徽省国土厅有关人士表示，“买卖”宅基地是对文件的误读，意见中涉及宅基地的，是“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地”，只是流转的方式使用，并非买卖。
-专家争锋
改革试点面临法律制约
昨日，中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说，农村建设用地入市很多地方都在探索改革，尝试是有益的，具体还要看以后实践的效果如何。
郑风田说，目前土地改革面临太多的制度障碍。安徽省政府出台的这个文件透露的信息还不是很多，很模糊。但是对于农村建设用地、宅基地流转属于跳出法律的改革。
郑风田说，三中全会提出，赋予农民更多的财产权，其中就涉及退出权。但现在国家的法律就没有明确农民宅基地的退出权，如果退出自己的宅基地去别的村庄买房子，法律是不允许的。
目前农村集体建设用地分两块，一块是宅基地，另一块是经营性用地，如乡镇企业用地。如果宅基地放开，等于小产权房开闸，房价要失控。经营性用地放开，目前的征地垄断就被打破，对于拥有垄断权的基层政府来讲，这等于动了他们的奶酪。
放开后农村集体与农民收益会大增。城市居民也会享受房价降低红利。
农村建设用地不能流转
河北大学中国乡村建设研究中心研究员李昌平认为，农村建设用地不能流转。
农村建设用地，法律规定只允许在农民内部交易，不允许去市场上买卖的。“这是底线。”
李昌平说，如今发展城镇化、工业化需要土地，就应按照国家土地法律，进行“农转非”。而现实情况是，有很多非法使用农村建设用地的情况，有很多小产权房出现，对于这些情况，国家应该严厉打击，进行处罚。而不是以改革的名义，让他们转正，这等于把前面的法律都否定了。
李昌平认为，农民的宅基地如果可以进入市场交易，对于大量有钱人是好事，而对于农民来说并非有利。如果宅基地进入市场，土地价格将降低，如今的土地价格是因为管制才这么高，放开后，土地就没有价了，农民的宅基地将更不值钱。
李昌平说，现有的土地法律法规，从宪法到土地法、基本农田保障条例，土地征用管理条例是一套完善的法律体系。如果集体土地可入市交易，将打破整个土地法律体系。
安徽土地流转新机制
2015年底前实现农村集体所有土地确权登记发证
建立多元统一的农村土地市场
农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地
(原标题：安徽试点农村建设用地流转)
信息来源：中安在线
